Immobilienmakler – besondere Regelung
Immobilienmakler
im Sinne des Geldwäschegesetzes ist jede Person, die gewerblich
den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten vermittelt (§ 1 Abs. 1 GwG). Immobilienmakler
sind Verpflichtete des Geldwäschegesetzes (§ 2 Absatz 1 Nr. 14
GwG).
Immobilienmakler müssen den Käufer und den Verkäufer der Immobilie identifizieren. Der Identifizierungszeitpunkt ist erreicht, wenn seitens des Vertragspartners des Maklervertrags ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Kaufvertrags geäußert wird und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Spätestens bei Reservierungen, abgeschlossenen Vorverträgen oder bei entrichteter Reservierungsgebühr ist dies der Fall. Des Weiteren muss identifiziert werden, wenn sich Tatsachen für einen Verdacht andeuten.
Risikomanagement
Das Risikomanagement wird im § 4 GwG beschrieben.
Zur
Verhinderung von Geldwäsche und von Terrorismusfinanzierung
müssen Verpflichtete über ein wirksames Risikomanagement
verfügen. Dieses muss in Art und Umfang ihrer Geschäftstätigkeit
angemessen sein. Es umfasst die Erstellung einer
Risikoanalyse und die Schaffung von internen
Sicherungsmaßnahmen.
Die
Verantwortung für das Risikomanagement trägt ein Mitglied der
Leitungsebene, welches benannt werden muss. Dieses Mitglied
genehmigt die Risikoanalyse und die internen
Sicherungsmaßnahmen.
Risikoanalyse
Die Risikoanalyse wird im § 5 GwG beschrieben.
Verpflichtete
haben die Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
zu ermitteln und zu bewerten, die für Ihre Geschäfte von
Relevanz sind. Der Umfang der Risikoanalyse richtet sich dabei
nach der Art und dem Umfang der Geschäftstätigkeit.
In
den Anlagen 1 und 2 des Geldwäschegesetzes werden
Risikofaktoren genannt, welche von besonderer Bedeutung sind
und auf deren Einhaltung besonders geachtet werden muss.
Verpflichtete
haben die Risikoanalyse zu dokumentieren und regelmäßig auf
ihre Aktualität zu prüfen, um gegebenenfalls Anpassungen
vorzunehmen. Auf Verlangen der Landesdirektion Sachsen ist
die jeweils aktuelle Fassung der Risikoanalyse zur Verfügung
zu stellen.
Eine
Befreiung von der Dokumentation der Risikoanalyse, kann auf
Antrag des Verpflichteten von der Landesdirektion
Sachsen genehmigt werden. Hierzu muss der Verpflichtete jedoch
darlegen können, dass die bestehenden Risiken in den
jeweiligen Bereichen klar erkennbar sind und verstanden
werden.
Interne Sicherungsmaßnahmen
Die internen Sicherungsmaßnahmen werden im § 6 GwG beschrieben.
Wie
bereits der § 4 GwG im Risikomanagement beschreibt, sind dafür
interne Sicherungsmaßnahmen zu treffen. Ziel dieser Maßnahmen
ist es, alle Risiken im Unternehmen zu erkennen, um sie
bestmöglich zu steuern und zu minimieren.
Der Landesdirektion
Sachsen obliegt stets die Möglichkeit Anordnungen zu treffen,
damit den internen Sicherungsmaßnahmen nachgekommen wird.
Grundsätze, Verfahren und Kontrollen
Insbesondere
ist auf die Ausarbeitung von internen Grundsätzen, Verfahren
und Kontrollen zu achten. Dabei geht es um die Festlegung von
konkreten Handlungsanweisungen, also wer im Unternehmen wann
und wie die Vorgaben des Geldwäschegesetzes erfüllen muss.
- Zuverlässigkeit und Unterrichtung der Mitarbeiter
Auch die Überprüfung von Mitarbeitern auf Ihre Zuverlässigkeit sowie deren laufende Schulung bilden ein wichtiges Merkmal interner Sicherungsmaßnahmen. Es gilt zu überprüfen, ob sich Mitarbeiter an die Umsetzung Ihrer Vorschriften zur Einhaltung des Geldwäschegesetzes halten. So können Sie den Fragen nachgehen, ob interne Vorschriften eingehalten werden oder Verdachtsfälle gemeldet werden. Es bietet sich an, dies durch Personalkontroll- oder Beurteilungssysteme zu bewerten.
- Geldwäschebeauftragter und Stellvertreter
Ebenfalls
kann die Bestellung eines Geldwäschebeauftragten als interne
Sicherungsmaßnahme von Nöten sein. Die Landesdirektion
Sachsen kann anordnen, dass im Unternehmen ein
Geldwäschebeauftragter bestellt werden muss, wenn dies dem
Risiko angemessen erscheint.
- Mutterunternehmen einer Gruppe
Bei Verpflichteten, die Mutterunternehmen einer Gruppe sind, hat dieses eine gruppenweite Verfahrensweise zu entwickeln. Im Hinblick auf Art und Größe eines Unternehmens ist darauf zu achten, dass es den Mitarbeitern möglich ist Verstöße gegen geldwäscherechtliche Vorschriften einer geeigneten Stelle im Unternehmen zu berichten. Hierbei ist besonders wichtig, dass dies unter der Wahrung der Vertraulichkeit und Anonymität erfolgen kann.
- Auslagerung interner Sicherungsmaßnahmen
Es
besteht die Möglichkeit unter bestimmten Voraussetzungen die
internen Sicherungsmaßnahmen vertraglich auf einen Dritten
auszulagern. Die genauen Bedingungen können Sie dem § 6 Absatz
7 GwG entnehmen. Bei der Auswahl des Dritten ist mit Sorgfalt
vorzugehen. Gleichzeitig sich der Verpflichtete bewusst sein,
dass eine Auslagerung ihn nicht von der Verantwortung gegenüber
den Sicherungsmaßnahmen und deren Durchführung entbindet. Die
Verantwortung bleibt stets beim Verpflichteten. Sollten Sie eine
Auslagerung planen, so ist diese vorab der Landesdirektion
Sachsen anzuzeigen.
Allgemeine Sorgfaltspflichten
Die
allgemeinen Sorgfaltspflichten die im Geldwäschegesetz
beschrieben sind, sollen helfen den Kunden zu kennen. Dazu ist es
einerseits nötig den Kunden zu identifizieren (§ 11
GwG). Immobilienmakler müssen den Käufer und den Verkäufer der
Immobilie identifizieren. Der Identifizierungszeitpunkt
ist erreicht, wenn seitens des Vertragspartners des
Maklervertrags ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung
des Kaufvertrags geäußert wird und die Kaufvertragsparteien
hinreichend bestimmt sind. Spätestens bei Reservierungen,
abgeschlossenen Vorverträgen oder bei entrichteter
Reservierungsgebühr ist dies der Fall. Des Weiteren muss
identifiziert werden, wenn sich Tatsachen für einen Verdacht
andeuten.
- Identifizierung Natürliche Person
Bei der Identifizierung einer natürlichen Person muss der Verpflichtete anhand eines gültigen amtlichen originalen Ausweises – sprich Personalausweis oder Reisepass – die Identität seines Vertragspartners und die der ggf. für ih auftretenden Person überprüfen. Zudem ist dieser Nachweis zu dokumentieren, was durch Kopie, Scan oder Foto des entsprechenden Ausweises erfolgen soll. Dazu haben Verpflichtete nicht nur die Pflicht sondern durch das Geldwäschegesetz das Recht zur vollständigen Kopie der Dokumente und Unterlagen.
- Identifizierung juristische Person
Bei der Identifizierung einer juristischen Person muss der Verpflichtete anhand eines aktuellen Auszugs aus einem amtlichen Register oder Verzeichnis, beispielsweise dem Handelsregister, den Vertragspartner identifizieren.
- wirtschaftlich Berechtigter
Die wirtschaftlich berechtigte Person ist die natürliche Person, in deren Eigentum bzw. unter deren Kontrolle der Vertragspartner steht. Es kann auch die natürliche Person sein, auf deren Veranlassung eine Transaktion durchgeführt wird oder auf der sich eine Geschäftsbeziehung gründet.
Bei juristischen Personen die Vertragspartner sind, ist immer der wirtschaftlich Berechtigte zu ermitteln und zu identifizieren. Die wirtschaftlich berechtigte Person einer juristischen Person ist jede natürliche Person, die mittelbar oder unmittelbar mindestens 25 Prozent der Kapitalanteile hält, Stimmrechte kontrolliert oder auf sonstige Weise Kontrolle ausübt.
Von wirtschaftlich Berechtigten muss zumindest der Namen dokumentiert werden. Um den risikobasierten Ansatz des Geldwäschegesetzes nachzukommen, kann es bei Feststellung im Einzelfall erforderlich sein weitere Identifizierungsmerkmale zu erheben. Dabei kann unabhängig vom festgestellten Risiko das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Anschrift erhoben werden.
Sollten bei einer Geschäftsbeziehung Tatsachen vorliegen, die einen Verdacht begründen, dass derVertragspartner gegen die Offenbarung des wirtschaftlich Berechtigten verstößt, ist dies Anlass zur Pflicht einer Abgabe einer Verdachtsmeldung.
Quelle: Sächsiche Staatskanzlei; https://www.lds.sachsen.de/geldwaesche/?ID=12872&art_param=843